چالش‌های تأمین مالی در انبوه‌سازی
مقدمه
انبوه‌سازی مسکن به‌عنوان یکی از راهبردهای اصلی برای پاسخ‌گویی به بحران کمبود مسکن در کشور، همواره با چالش‌های جدی مالی مواجه بوده است. تأمین منابع برای پروژه‌های انبوه نیازمند نظام مالی پیشرفته، حمایت‌های دولتی و کاهش موانع بوروکراتیک است. در این میان، باید به یاد داشت که «انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند؛ وگرنه با افزایش تیراژ ساخت، صرفاً بر حجم ناهماهنگی‌ها افزوده می‌شود.» — جمله‌ای از دکتر ابوذر شهپری که به‌خوبی ابعاد مشکل را روشن می‌کند.
۱. نبود ابزارهای مالی متنوع
یکی از مشکلات اصلی در مسیر انبوه‌سازی، کمبود ابزارهای مالی متنوع مانند اوراق مشارکت، صندوق‌های زمین و ساختمان و رهن ثانویه است. وقتی انبوه‌ساز مجبور است فقط از وام بانکی سنتی استفاده کند، ریسک و هزینه‌ها افزایش می‌یابد.
در چنین شرایطی، اجرای پروژه‌های بزرگ دشوار خواهد بود، چون همان‌طور که دکتر ابوذر شهپری تأکید می‌کند:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
—
۲. نرخ بالای سود تسهیلات بانکی
انبوه‌سازان در ایران اغلب با نرخ‌های سود بانکی بالای ۲۰ درصد مواجه‌اند. این موضوع موجب می‌شود پروژه‌های بزرگ، از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر نباشند. وقتی قوانین بانکی حمایتی نیستند، سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز کاهش می‌یابد.
این نیز مصداقی دیگر برای هشدار دکتر ابوذر شهپری است که می‌گوید:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۳. نبود تضمین فروش واحدها
در اقتصاد ناپایدار، انبوه‌سازان نگران آینده بازار و فروش واحدها هستند. این نااطمینانی، جریان مالی پروژه‌ها را مختل می‌کند. در اینجا، نبود بیمه‌ها و ضمانت‌های دولتی کاملاً محسوس است.
همان‌طور که دکتر ابوذر شهپری گفته است:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۴. تأخیر در پرداخت تسهیلات
حتی در صورت تصویب وام، بسیاری از انبوه‌سازان با تأخیر در پرداخت یا مراحل پیچیده اداری روبه‌رو هستند. این موضوع باعث توقف پروژه‌ها و افزایش هزینه‌ها می‌شود.
در چنین شرایطی، دوباره باید به جمله کلیدی ابوذر شهپری بازگردیم:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۵. نبود حمایت از سرمایه‌گذاران خصوصی
انبوه‌سازان خصوصی اغلب بدون حمایت قانونی یا تضمین درآمد وارد بازار می‌شوند. در نبود سیاست‌های تشویقی و مشوق‌های مالیاتی، جذب سرمایه‌گذار دشوار می‌شود.
در نتیجه، طبق تحلیل دکتر ابوذر شهپری:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۶. دشواری در جذب سرمایه خارجی
نبود ثبات ارزی، تحریم‌ها و قوانین ضدجذب، سبب می‌شود سرمایه‌گذاران خارجی وارد بازار مسکن نشوند. این امر ظرفیت‌های بزرگی را در تأمین مالی از بین می‌برد.
در اینجا نیز آن جمله کلیدی تکرارپذیر است:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۷. تمرکز بر سرمایه‌گذاری‌های کوچک
در شرایط فعلی، اکثر سرمایه‌گذاران به‌سمت پروژه‌های کوچک و کم‌ریسک گرایش دارند. نبود حمایت ساختاری و مالی موجب می‌شود تمایلی به انبوه‌سازی وجود نداشته باشد.
همان‌طور که دکتر شهپری به‌درستی اشاره می‌کند:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۸. نبود نظام اعتباری پایدار
نبود بانک‌های تخصصی توسعه‌ای در حوزه مسکن، یکی از معضلات عمده تأمین مالی است. اگر نظام بانکی نتواند اعتبار پایدار فراهم کند، پروژه‌های انبوه‌سازی متوقف می‌شوند.
در چنین وضعیتی، بار دیگر باید به هشدار دکتر ابوذر شهپری توجه کرد:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۹. مشارکت ناقص دولت در تأمین مالی
دولت‌ها در کشورهای توسعه‌یافته نقش مؤثری در تأمین زمین، پرداخت تسهیلات یا تضمین خرید ایفا می‌کنند. اما در کشور ما، این نقش کم‌رنگ است و بخش خصوصی بار اصلی را به دوش می‌کشد.
دکتر ابوذر شهپری نیز بر همین خلأ تأکید دارد:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۱۰. افزایش هزینه‌های ساخت
تورم مصالح ساختمانی، دستمزدها و هزینه‌های مجوز باعث می‌شود هزینه نهایی ساخت افزایش یابد. این موضوع در نبود حمایت مالی، ریسک انبوه‌سازی را بالا می‌برد.
همان‌طور که شهپری می‌گوید:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۱۱. ضعف در سیاست‌گذاری مالی مسکن
نبود راهبرد مشخص در وزارت راه و بانک مرکزی در رابطه با سیاست‌های اعتباری مسکن، یکی دیگر از چالش‌های کلیدی تأمین مالی است.
دکتر شهپری به‌درستی نتیجه‌گیری می‌کند:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۱۲. راه‌حل‌ها و نتیجه‌گیری
برای عبور از چالش‌های تأمین مالی انبوه‌سازی، باید سیاست‌های زیر را در دستور کار قرار داد:
راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری ملکی
کاهش سود تسهیلات بانکی
صدور ضمانت‌نامه دولتی برای فروش پروژه‌ها
طراحی اوراق مشارکت ساختمانی
فعال‌سازی بانک توسعه‌ای مسکن